無論房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷過多么輝煌高光的時刻，對國民經(jīng)濟起到多么重要的作用，此刻我們都必須面對一個現(xiàn)實：房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最漫長的嚴冬。
這是一個真正的冬天。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外交困，備受煎熬。外部環(huán)境，國際形勢復雜嚴峻，國內(nèi)經(jīng)濟承壓下行，“三駕馬車”降速熄火，內(nèi)需提振乏力，失業(yè)率節(jié)節(jié)攀升；從行業(yè)內(nèi)部看，市場供應嚴重過剩，去化周期達到歷史高位，再加上樓市預期持續(xù)走低，市場信心受到史無前例的打擊。
這些年來，房地產(chǎn)如同走上了一條艱難的長征路，在沼澤泥潭中跋涉，走過茫茫草地，又見綿綿雪山。走出了疫情陰霾、政策高壓，一切并沒有變得更好，當下房地產(chǎn)依然面臨殘酷現(xiàn)實，曾經(jīng)的千億房企紛紛退市，而這只是開始，爆雷、破產(chǎn)、倒閉還會接二連三。房地產(chǎn)企業(yè)從最初的期待回暖、政策扶持，到自救、紓困，再到現(xiàn)在的放棄幻想、絕望逃離。行業(yè)劇變下，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷慘痛裂變。
這段時間，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)救與不救的話題，引發(fā)很多探討。一些地方政府也陸續(xù)出臺不少政策，以期緩解房地產(chǎn)當下困局，但政府的擰巴態(tài)度亦從中折射。
一方面政策要穩(wěn)定預期，樹立市場信心；一方面，過去出臺的嚴厲控制房地產(chǎn)市場的政策依然沒有取消。如融資的“三道紅線”，禁止信貸資金流向房地產(chǎn)企業(yè)等，曾使房地產(chǎn)市場急劇降溫，并引發(fā)了幾乎所有房企的資金危機，但直到今天，引起房地產(chǎn)行業(yè)山崩地裂的這“三道紅線”，依然是政策上的“緊?咒”，扼住所有房企喘氣生息的喉嚨。
房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，過去20年，房企規(guī)模越大，銷售額越高，資金需求就越大，一些金融機構就越敢投入，因此他們幾乎全部都進入了金融機構重點扶持的白皮書名單，順利獲得融資。許多房企憑借大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)模式實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，然后繼續(xù)取得融資進入下一個快周轉(zhuǎn)過程。一位房企老板曾在多個場合說道，“不懂金融就搞不好房地產(chǎn)。”一些企業(yè)便是憑借這一理念，在短時間內(nèi)邁入千億俱樂部。更有甚者，以“空手套白狼”手法，用少量資金撬動大項目，把房地產(chǎn)行業(yè)玩成金融和資本的游戲。當這種模式難以為繼的時候，人們突然發(fā)現(xiàn)，那些巨無霸型的房企瞬間變得不堪一擊，原本瘋狂的無序擴張，背后是脆弱的抗風險能力。前不久，我到粵東粵西走了一圈，目之所及皆是大片房屋，產(chǎn)品過剩，市場蕭條，開發(fā)商為當初激進的開發(fā)模式，付出了沉重代價。
政府重拳打擊房地產(chǎn)過度的投機、投資行為，本意是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)秩序。但力度過大，效果又走向反面。當前融資渠道仍然緊縮不放，房地產(chǎn)項目融資仍然異常艱難。
與此同時，房地產(chǎn)的預售資金賬戶又受到政府進一步監(jiān)管，一些地方甚至要求按每一棟、每一層樓進行資金監(jiān)管。市場下行，銷售疲弱，房企資金本就捉襟見肘，預售資金又如此層層設限，企業(yè)經(jīng)營所需的現(xiàn)金流規(guī)模和效率受到極大限制，開發(fā)企業(yè)難以支付日常的正常費用，從而導致上下游資金鏈更加緊繃。
近年來，稅務部門又加強了土增稅清算，令房地產(chǎn)企業(yè)本已緊張的資金鏈“雪上加霜”。土地增值稅，作為房企不堪承受之重的房地產(chǎn)稅負，由于其立法的先天不足，實際操作中，土增稅清算一直存在爭議。而在市場下行階段，動輒幾千萬、上億的稅款繳納，無疑是對房企的最后一輪致命重擊。
房地產(chǎn)史上歷經(jīng)多次大的周期調(diào)整，從沒有哪一次像這次一樣寒徹心骨。隨著房企不斷爆雷、倒閉、退市，行業(yè)一地雞毛，許多房企正在加速離場。然而當整個行業(yè)以摧枯拉朽的坍塌之勢出現(xiàn)時，又有多少人能真正淡然地與往事干杯。
回望來路，萬水千山，一片丘壑蒼茫。中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，企業(yè)家們豪情滿懷，揮毫潑墨，在這幅千里江山畫卷上留下了濃墨重彩的一筆。一座座城市拔地而起，高樓林立、流光溢彩，一個個小區(qū)萬家燈火、閃爍星光，如今所有的城市幾乎都有一馬平川的寬闊道路、跨越江河的鋼鐵長龍……城市在斗轉(zhuǎn)星移中發(fā)生翻天覆地的變化。
房地產(chǎn)企業(yè)家們在努力耕耘企業(yè)的同時，不但令城市面貌一日千里，也使人們生活環(huán)境得到極大改善，并為政府帶來巨額稅收，助推國家繁榮發(fā)展。他們稱得上時代的英雄。然而時過境遷，當房地產(chǎn)開發(fā)大幕落下，驀然回首，發(fā)現(xiàn)當初壯懷激越、戎馬一生，最后只落得一身塵土，背上一身負債，幾乎灰溜溜地離場。
房地產(chǎn)行業(yè)在出清。原先靠土地、政策、金融紅利賺錢的時代已經(jīng)過去了，那些“空手套白狼”的企業(yè)被出局，“一個鍋蓋蓋多個鍋”的現(xiàn)象不復可能，高杠桿高負債高周轉(zhuǎn)的“三高”模式從此成為歷史。房地產(chǎn)正在變成一個實體服務業(yè)，不再是一個冒險者和賭徒的金融、資本游戲。
與此相對的，政府也應及時清除那些不合時宜的政策，重新審視過往的房地產(chǎn)發(fā)展政策和管理方法，以人民生活安康和國家長遠發(fā)展為大計，出臺真正有效穩(wěn)定、與我國國情相符合的政策，并體現(xiàn)政策公平和有效。恢復市場信心，重構樓市營商環(huán)境，讓市場的歸市場，政府的歸政府。彼此都要經(jīng)歷痛苦的涅槃重生。
對于房企而言，曾經(jīng)無往不利的做法已然失效，但時代的腳步并不會因此停留。轟轟烈烈的地產(chǎn)大開發(fā)、大建設時代已經(jīng)成為過往，今后的房地產(chǎn)將以項目優(yōu)劣論成敗，唯有腳踏實地一個項目一個項目做好，企業(yè)才有生存的可能。房地產(chǎn)行業(yè)不再有暴利可言，回歸房地產(chǎn)居住的本源，樓市的平穩(wěn)時代才能真正到來。
在房地產(chǎn)行業(yè)這條路上，我們已經(jīng)走了三十多年。從烈火烹油的高光時刻，到冰凍三尺的數(shù)九寒天。慶幸一直以來，我們守住了戰(zhàn)略底線，抑制住了擴張的欲望，在樓市熱浪來襲時保持了理性，沒有盲目跟風。在別人一門心思瘋狂擴張時，我們在心無旁騖地雕琢品質(zhì)；在別人高杠桿快周轉(zhuǎn)突飛猛進時，我們把房地產(chǎn)當成一門實業(yè)苦心經(jīng)營。可以說，我們是把“房子是用來住的，不是用來炒的”貫徹得最早最透徹的一家房地產(chǎn)企業(yè)。也因此，當樓市泡沫破滅，許多房企轟然倒下時，我們還能得以保全。
如今，我們所有的房子都已達到預售條件，在其它地方很多業(yè)主買了房子在擔心開發(fā)商交不了樓時，我們的工地依然在有序施工，確保了每一套房子能如期交付。過去的30多年里，我們從沒有延遲交付過一棟樓房，這是令我深感自豪的地方。我們立足本土，不加杠桿、不上規(guī)模激進擴張，而是保持戰(zhàn)略定力，穩(wěn)住發(fā)展步驟。
當然，面對這個行業(yè)前所未有的嚴冬，我們也一樣碰到很多困難，甚至是以往從未遭遇過的艱難，但我們依然有信心面對這些困難。冬天來了，這是一個漫長的冬季，我們該怎么活下去？這是我們企業(yè)面臨的一個嚴峻問題。盡管我們眼前漫天風雪，但我們終將沉著地堅定前行，奮力在風雪中趕路，相信終有天氣放晴的那一天。
（劉小波，隆生企業(yè)董事長）
